Con l’ordinanza n. 5359/2025, la Corte di Cassazione ha ribadito e precisato i criteri per determinare la natura edificabile di un’area ai fini IMU (già ICI), alla luce della presenza di vincoli imposti da strumenti urbanistici e paesaggistici.
Vincoli assoluti vs. vincoli specifici
Secondo la Corte, solo i vincoli di inedificabilità assoluta escludono la qualificazione dell’area come edificabile, rendendola quindi non soggetta a tassazione IMU. Diversamente, i vincoli di inedificabilità specifica (che limitano solo alcune modalità edificatorie) non eliminano l’imponibilità, ma possono incidere sul valore venale del terreno, quindi sulla base imponibile.
Prevalenza del piano paesaggistico regionale
Ai sensi dell’art. 145, comma 3, del D.Lgs. n. 42/2004, le previsioni dei piani paesaggistici regionali prevalgono sugli strumenti urbanistici comunali. Ne consegue che un terreno considerato edificabile dal piano regolatore può comunque essere escluso da tassazione se sottoposto a un vincolo paesaggistico assoluto.
Vincoli pubblicistici e limitazione dello ius aedificandi
La Corte ha chiarito che non sono imponibili le aree soggette a vincoli pubblicistici (es. destinazione a verde pubblico, viabilità, attrezzature collettive), quando il diritto di edificare è riservato esclusivamente a soggetti pubblici. In tali casi, il privato non può esercitare alcuna facoltà edificatoria riconducibile al diritto di proprietà.
Al contrario, l’IMU resta dovuta se l’edificazione è possibile anche attraverso soggetti terzi (privati o concessionari), poiché l’area conserva comunque una vocazione edificatoria, seppur limitata.
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